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    冯亚伟律师

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    • 律师姓名:冯亚伟律师
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    什么情况下房屋买卖合同无效

    来源:上海动迁律师 时间:2021/3/24 10:44:42 

    1、房地产分离出卖的合同无效

    由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

    2、产权主体有问题的合同无效

    出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。

    3、侵犯优先购买权的合同无效。

    房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

    4、非法转让的合同无效

    主要包括转让(含买卖)下列房地产:

    (1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

    (2)依法收回土地使用权的;

    (3)权属有争议的;

    (4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。



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