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    最新农村房屋买卖案例能证明其购买有效吗?

    来源:上海动迁律师 时间:2021/2/13 18:39:11 

    房屋的买卖对于我们来说并不陌生,一手交钱一手交房产证,只要有房产证具有法律效力。但是在我国农村,房屋一般贸易土地开发证及发产证,那么农村房屋买卖是否有效呢?下面就由小编为大家介绍一个最新农村房屋买卖案例,看完这个案例后相信大家会得到解答。

    1、由于涉及农村房屋买卖合同是否有效,如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题,尚无统一、具体的法律可以引用,而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一,

    2、现有的法律法规及决定、通知主要有:

    1999年第二次修正的土地管理法:第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予以批准”;第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

    1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定:“农民的住宅不得向城市居民出售。

    2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

    2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申:“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

    3、目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形:

    (1)同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。其理由及依据:一是宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权,依法可以转让其权利;二是现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让;三是现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋;四是地方性法规和规章肯定集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖。

    (2)不同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋未形成统一的意见,一种意见认为有效,一种意见认为无效。多数倾向有效。其理由:一是宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋,国家政策仅禁止城镇居民不得购买农村房屋;二是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权,即并不适用“房地一致”的原则;三是允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋,不仅不会影响农村社会的稳定,而且有利于当地社会经济发展。

    (3)城镇居民购买农村房屋原则上无效,例外有效。无效理由主要是依据国家政策,禁止买卖。倾向特殊情形有效是指:一是出卖人出卖房屋前或同时,该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地,原出卖人身份为农民转为城镇居民;二是城镇居民购买农村房屋,经过村委会同意且办理了相关审批手续;三是城镇居民购买农村房屋后,已将其户口迁入房屋所在地,申请加入当地集体经济组织,转为农民身份;四是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。



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